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Foro: Pregunta al Administrador de Fincas

PREGUNTA A TU ADMINISTRADOR: GESTIÓN DE RECOBROS DE DEUDAS

¿ Cuál es la forma correcta de proceder cuando propietarios se retrasan demasiado en el pago de las cuotas ?  Tenemos casos de más de seis meses de retraso, y otros incluso de más de un año.    

¿ Cómo debemos actuar según la Ley ?

Gracias

Jame J. 

Administrador: Juan López

Buenas tardes, gracias por contactar con nosotros.   La verdad es que ese es en uno de los mayores problemas de las comunidades de propietarios.  La única forma legal de luchar contra estos problemas es la establecida en la LPH articulo 21;  si bien antes de acudir a los Juzgados se debe de hacer reclamaciones previas, via llamadas de teléfono, mail, burofax, etc…

La comunidad puede establecer un interés de demorar por retraso en el pago de la cuota, que nunca puede ser un interés abusivo Existen otros medios para el cobro como la prohibición del uso de elementos comunes no esenciales, como puede ser una piscina o una pista deportiva, a los propietarios deudores.  Pero esto debe de recogerse dentro de los Estatutos de la comunidad Saludos y muchas gracias

 

Artículo veintiuno.

  1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta.  En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

 

  1. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

 

  1. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.

 

  1. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario.

Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente.

 

En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.

 

  1. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

 

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.

 

  1. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

Pregunta a tu Administrador: votación que necesito para poner placas solares

Hola, buenas noches. Mi pregunta es : yo vivo en una comunidad de 6 viviendas, 3 abajo y 3 arriba y quería saber el porcentaje de votación que necesito para poner placas solares para mi solo, es decir solo para mi apartamento.  Tenemos dos techos comunitarios por estar la edificación en una pendiente. Gracias

J.R.

Administrador:  Juan López

Estimado Jose Ramón, gracias por su pregunta.  Esto es lo que establece la Ley de Propiedad Horizontal al respecto

Artículo diecisiete.

Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

  1. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizarse siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.

Esperamos haber resulto su duda al respecto

En cualquier caso quedamos a su entera disposición

Un saludo

PREGUNTA AL ADMINISTRADOR: ¿Qué seguro debemos contratar para nuestra comunidad?

¿Qué seguro debemos contratar para nuestra comunidad?

Hola,

Somos una comunidad de 11 viviendas tipo chalet pareado, cada una con su parcela.

Además, disponemos de una zona común de jardín, piscina, pádel y parque infantil.

Recientemente me han nombrado presidente y no tengo ni idea de si es obligatorio tener algún tipo de seguro de la comunidad;  para cualquier incidente que pueda pasar en dichas zonas comunes.

Muchas gracias por la aclaración

A. Marconi

Administrador: Juan López

Muchas gracias por su consulta.

La LPH no establece la obligatoriedad de seguros.  Pero sí hay dos comunidades autónomas que en su legislación lo han establecido

  • En el caso la Comunidad de Madrid, podemos leerlo en el art.24 de la Ley Madrid 2/1999, de 17 de marzo, dentro del apartado Medidas para la Calidad de la Edificación.  La norma establece que todo edificio deberá estar asegurado por los riesgos de incendio y daños a terceros, considerando una infracción muy grave la falta de suscripción de dichos seguros.

 

En el caso concreto según vemos estamos hablando de una comunidad de Madrid, por lo que debemos de decir que si bien la legislación de la LPH no lo exige la autonómica sí, como mínimo de Incendio y de RC.

En principio seria de suponer que cada Chalet tiene su multirriesgo y por tanto el incendio como la parte de responsabilidad civil, estaría cubierta de modo individual.

Nuestro consejo sería que como mínimo hiciera un seguro de RC de Zonas comunes.   Y en función de la tipología de urbanización y elementos de los que dispone, añadir dichos elementos al riesgo a fin de incluirlos en las coberturas.

Saludos cordiales