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Buenas tardes. Soy propietario en una comunidad de viviendas en Orihuela Costa. Hemos sufrido un período de lluvias recientemente. Ahora es necesario llevar a cabo obras de reparación para impermeabilizar la cubierta del edificio. Sin embargo, tenemos la duda de quién debe hacerse cargo de dichas obras porque es a su vez la terraza de uso privativo de un vecino.
Hans S.
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Administrador: Juan López
Buenas tardes. Para entender quién es responsable de impermeabilizar la cubierta, antes debemos identificar el elemento. No debemos confundir la terraza con un elemento común de impermeabilización, como es la cubierta del inmueble. Las terrazas de los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino. Esto permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios.
Por el contrario, no es posible atribuir a un propietario la propiedad exclusiva de las cubiertas de edificios en régimen de propiedad horizontal. Las cámaras de aire son uno de los elementos esenciales de la comunidad. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple. Todo esto pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa.
Por lo tanto, antes su pregunta sobre impermeabilizar la cubierta: Los daños que se causaron se deben al mal estado de la tela asfáltica (y no de las terrazas) La tela asfáltica asegura la impermeabilización del edificio y se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio. Esto determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios. La reparación de impermeabilizar la cubierta constituye una obligación propia de la comunidad.
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Good afternoon. After a period of rains, we found that the top terrace of our block needs some repairs. However, we are not sure of who is the responsible as the terrace is used by one neighbour but it belongs to the community.
Hans S.
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Administrator: Juan López
Good afternoon. First of all, it is not the same the top terrace and a common area to be isolated such as the roof. The top terraces can be used exclusively by one owner because they are considered as common elements of destiny.
In addition, the roofs where the community equipment are located, air con units, etc, will not be used privately by the owners. These areas are common elements of use and service. So, this is the reason why the top terrace cannot be used as private terrace by one neighbour.
Therefore, while the damages are caused due to the poor condition of the membrane (and no terraces), which ensures waterproofing of building, and it is located under the floor of the terrace that serves as the roof of the building, this determines its common nature. This means one of the essential elements of the community of owners , so the repair constitutes an obligation of the community.
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